物業管理知識(二)

51、在業主裝飾裝修過程中要禁止哪些行為？

答：禁止下列行為：

1）不能將油煙機排風口設在外墻和窗戶玻璃上

2）在樓房屋面或室內搭建閣樓；

3）二樓以上平臺或屋面不準安裝護欄，搭設其他建筑物；

4）窗戶不能安裝外置防護網；

5）不能安裝太陽能熱水器。

52、物業管理企業對裝飾裝修活動中的違規現象應當如何處理？

答：對違反規定的要進行制止，責令停工。對不服從管理的違規行為按裝飾裝修協議進行處罰。

53、房屋裝修保證金是如何規定的？

答：對于新建樓房，產權人在與物業企業辦理物業管理合同的同時要簽訂裝飾裝修管理服務協議書，并由物業企業予收房屋裝飾裝修保證金住宅3000元，待裝修人裝修活動結束后，入住三個月以上，經維修人員和樓下業主確認無滲漏后認定無違規行為予以退還。

54、住宅物業的建設單位應通過什么方式選聘物業管理企業？

答：招投標的方式。

55、業主以業主大會或者業主委員會的名義從事與物業管理無關的活動，其法律后果由誰承擔？

答：應當由利用業主大會或者業主委員會從事違法活動的業主承擔。

56、擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應給予什么樣的經濟處罰？

答：對擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行 經營的個人處1000元以上1萬元以下罰款；對擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的單位處5萬元以上20萬元以下罰款。

57、1989年以來，建設部先后頒布了《城市異產毗連房屋管理規定》、《城市危險房屋管理規定》等部門規章及相關文件，均對涉及到房屋安全使用的相關維修養護責任予以規定，其核心內容是什么？

答：都是保障房屋安全使用，切實維護房屋產權人、使用人及相鄰居民物業管理區域內全體居民的生命、財產安全等合法權益。

58、住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議選聘物業管理企業的應承擔什么法律責任？

答：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處10萬元以下的罰款。

59、國家對從事物業管理企業聘用物業管理人員是如何規定的？

答：國家對物業管理企業設定了義務，要求其在聘用物業管理人員時，必須遵守國家有關職業資格證書制度的規定，聘用有資格的人員。

60、《物業管理條例》對住房專項維修資金的權屬和用途是如何規定的？

答：住房專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造、不得挪作他用。

61、建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位，共用設施設備的所有權或者使用權的應承擔什么責任？

答：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款；給業主造成損失的依法承擔賠償責任。

62、對拒不按照法律、法規規定移交有關物業資料應給予哪些處罰？

答：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下罰款。

63、《條例》對業主逾期不交納物業服務費有何規定？

答：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會督促其限期交納；逾期不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

64、業主以業主大會或業主委員會名義從事違反法律、法規的活動應承擔什么責任？

答：構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

65、《條例》中對業主、物業管理企業占用、挖掘道路、場地等維修物業是如何規定的？

答：為了防止業主、物業管理企業借維修物業之機或者以公共利益之名，出于私利原因長期占用、挖掘道路、場地或者在使用完畢后草草處理，影響廣大業主的正常使用，業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

66、業主依法享有物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權；建設單位能否擅自處分，指的是什么？

答：建設單位不得擅自處分，擅自處分是指單位在沒有征得權利人同意的前提下，行使本應當由權利人行使的權利，包括轉讓、出租、抵押、贈與等各種情況，其共同特點是對財產權利的侵犯。

67、《條例》對物業存在安全隱患時的維修養護責任是如何規定的？

答：物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合，責任人不履行維修養護義務的經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

68專項維修基金是否可以由業主隨意支配？

答：專項維修資金屬于業主所有，但并不意味著業主個人可以隨意支配維修資金，專項維修資金制度是基于全體業主的公共利益而確立的制度，有關專項維修資金的收取、使用、管理等必須符合國家有關規定。

69、業主逾期不交納物業服務費，其行為有何雙重性質？

答：首先，對于物業管理企業而言，業主享受了服務而不交納服務費，是一種違約行為；其次，對于物業管理區域內其他業主而言，這種“搭便車”的行為，實際上分割了按時交費的業主的權益，是對業主共同利益的侵犯。

70、物業管理企業將管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的將承擔什么責任？

答：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護、剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

71、為什么規范房屋裝飾裝修是十分必要的？

答：我國的房屋尤其是住宅，多數屬于群體式類型。在住宅小區中，住宅單位間存在共用部位，如主體結構承重部位，包括內外承重墻體、柱、梁、樓板等；單幢或者小區內有共用設施設備，如電梯、水、暖、照明、煤氣、消防等。不當的房屋裝飾裝修活動會導致共用設施設備的損壞，不僅影響到裝修房屋的結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會影響到整幢樓、整個小區的正常生活秩序，因此為了維護公共安全和公眾利益，有必要對房屋裝飾裝修行為予以規范。

72、挪用專項維修資金應受到什么處罰？

答：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

73什么是房屋的共用部位？

答：房屋共用部位是指房屋主體承重部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道。

74、什么是房屋的共用設施設備？

答：房屋的共用設施設備指定住宅小區或單棟住宅內，建設費用已攤入住房銷售價格的共用上下水管道、落水管、電梯、消防設施、綠地、道路、池、井、公益性文體設施及房屋等。

75、在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交哪些資料？

1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

4）物業管理所必須的其它資料。

76、一個物業管理區域最多應由幾個物業管理企業實施物業管理？

答：一個。

77、業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立什么？

答：訂立書面的物業服務合同。

78、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同應約定哪些具體內容？

答：應對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

79、物業管理企業是否可以自主改變物業管理用房的用途，為什么？

答：不可以。因為物業管理用房的所有權依法屬于業主。要改變物業管理用房的用途，必須得經過業主大會的同意。

80、物業服務費應當遵循什么原則？

答：應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

81、物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向誰收取有關費用？

答：向最終用戶收取有關費用。

82、對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行業，物業管理企業應當如何處理？

答：應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

83、物業管理企業在管理區域內發生安全事故時應當怎樣做？

答：應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

84、物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用約定，但不得違反哪些規定？

答：不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

85、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當履行什么手續？

答：應當簽訂局面的前期物業服務合同。

86、建設單位在銷售物業之前制定業主臨時公約，應對哪些事項依法做出約定？

答：對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

87、建設單位不得擅自處分業主依法享有的什么權利？

答：物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權。

88、建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的什么？

答：物業管理用房。

89、從事物業管理活動的企業應當具備什么條件？

答：獨立的法人資格。

90、由什么部門監督地方物業管理工作？

答：縣以上地方人民政府房地產行政管理部門。

91、物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清什么費用？

答：物業服務費用和物業維修資金。

92、 物業管理的基本內容按其服務性質和提供的方式可分為哪幾類？   

1）常規性的公共服務。

2）針對性的專項服務。

3）委托性的特約服務。

93、在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限是多少？                                   1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。

3）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期。

4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

94、物業管理企業對違反業主公約行為的處理方法有哪些？                                    答：規勸、制止、批評、警告、提起民事訴訟。

95、《物業管理條例》中建立的十項基本制度是什么？                                           1）告知制度。

2）業主委員會備案制度。

3）招標投標制度。

4）承接驗收制度。

5）保修責任制度。

6）資質管理制度。

7）人員資格制度。

8）交接制度。

9）報告制度。

10）專項維修資金制度。  

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